中山国际网房地产资讯频道 - ［中山］楼市发展进入观念创新期

以往房地产开发，房子卖完了开发商任务就结束了，卖房前的承诺不一定能实现。而今年，开发商往往是房子卖出以后，马上抓紧时间做配套工作，争取将产品交到业主手中的时候令业主满意。

　　起源于1990年左右的中山房地产业，经过近30年发展，经历了从起步到发展再到成熟的过程。
　　现代房地产业在中国也属于新兴的行业，在不断发展中前进，每一次波折都会带来新一轮的观念创新，每一个发展瓶颈期都是产品创新、营销创新的高潮期。伴随着国家宏观调控政策的不断深入，资本力和专业度越来越成为撬开房地产之门的两大利器。以往简单靠土地利润规模开发的开发模式受到很大的挑战，房地产开发游戏规则已经改变，能否顺利转型，适应现在的市场形势成为这一轮“创新”的主题。

　　●市场环境发生变化
　　近几年中国房地产市场主流的开发模式是：市价拿地，市价卖房；快速拿地，快速回笼；全国化布局，规模效应；产品主要为面向中等收入的普通住宅，这其中以万科为典型代表。
　　“拿地—卖房—圈钱”，大规模的土地储备、快速的销售速度、持续的资本市场融资，这种模式高度依赖于房价持续稳定上涨的环境因素。但从2007年10月开始，房地产稳定上升或飙升的趋势被打断了，市场陷入低迷，开发商不愁房子卖不出去的时期已经过去，迫使开发企业思考新一阶段的转型。
　　自从招拍挂成为土地出让的主要方式后，开发商的土地成本增加，土地利用方式由粗放型向集约型转变，这有助于房地产行业的成熟。但对开发商来说，这意味着势必要积极进行产品创新和营销创新，深入考察市场情况和客户需求，在每一块地上努力打造好产品，以实现最大的附加值，也就出现“提高亩产精耕细作”的开发模式。

　　●提高“亩产”VS规模取胜
　　地产大鳄模式的风险在于，它将业绩的增长和利润的获取建立在大规模的圈地和开发上，一旦资金链断裂，整体开发将受到巨大影响。特别是今年以来，土地市场“资本为王”的特质已经显露无遗。而紧随房地产市场“寡头时代”脚步的，是一批职业化、专业化的地产运营公司和经营团队将与资本寡头一道，共同分享后宏观调控时代的地产盛宴。特别是中山房地产的开发结构将发生一些变化。
　　值得庆幸的是，一些在市场中寻求差异化生存的优秀地产企业已经超越这样一种模式。他们通过产品的精耕细作，创新客户需求，用提高“单位产量”的方法化解风险，同时提高了收益。过去中山楼市一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。在会展经济和CBD经济的促动下，中山接下来将出现一批大体量的商业项目，如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品，项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。
　　博爱路上正在兴建的大东裕商务空间的策划负责人廖贤君认为，近期中山兴建的写字楼当中以高档写字楼为主，而他们也看到了市场需要小单位的市场空间，小单位写字楼在中山还是一个空白点。对于地产企业而言，找到自己“最适合做什么”，比一味“做大”更重要。

　　●进入“精耕细作”时代
　　在去年地产经过飞速发展之后，到了要给项目“施点肥”的时候了。未来开发商的观念和操作转变将主要体现在三方面：一是重产品研发，二是重客户满意度，三是重客户服务。房地产行业特点从过去的投资性变成了精耕细作，开发商从过去拿地赚钱转向考虑产品质量、性能、户型，追求设计创新能力，房地产业步入整合期，整个行业的生存方式也在转变。
　　在消费者日益理性的今天，只有将重心回归到产品本身的品质上，才是房地产企业的生存之本。从近期反馈的信息看，中山房地产市场已经呈现分化态势：一方面是个别片区同质化严重、性价比不高的楼盘出现销售不畅的情况；另一方面是一些资金实力雄厚、性价比高的楼盘却呈现出“逆市飘红”的局面。尽管楼市整体情况看淡，个别项目销售势头依然十分火爆，远洋城在8月24日领域开盘销售，首批推出4幢单位，取得很好的销售成绩，究其原因不仅在于开发商的品牌优势，更因其“高性价比”攻势策略，分为精装修和毛坯房两种选择，另外一步到位的房价也是功不可没。